עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה היקרה ביותר שיעשה כל אדם רגיל מן היישוב. לא זו בלבד, שזו גם בדרך כלל תהיה גם העסקה המורכבת ביותר, ולא בהכרח בגלל השיעור הכספי הנלווה לה, אלא משום שעסקאות מקרקעין בארץ הן מורכבות באופן כללי בפן המשפטי.
לכן, אם אתם עתידים לערוך עסקה במקרקעין (דהיינו- רכישת דירה לרוב), ישנם מספר דברים שכדאי מאוד לדעת. לשם כך, חיברנו את המאמר הבא, לנוחיותכם. אך יודגש, שהרשימה שתוצג בוודאי שלא מהווה רשימה סגורה.
קודם כל- מזל טוב!
עסקת מקרקעין יכולה להיות רכישה של בניין, רכישה של זכויות בקרקע, שכירות ארוכת טווח ועוד. אך המונח השזור ביותר בפי אזרחים, הוא שעסקת מקרקעין היא למעשה רכישת דירה. המאמר מיועד למקרים הללו. אז כפי שכתבנו כבר בפתיח, רכישת הדירה היא ככל הנראה הדבר החשוב ביותר שתעשו. לכן, חשוב לומר שני דברים. קודם, כל שיהיה במזל טוב. שנית, עכשיו שאתם לקראת רכישת נכס כדאי שתתאזרו בהרבה מאוד סבלנות. זאת משום שעסקת מקרקעין כוללת בעיקר המון ניירת, והמון התרוצצויות.
הדבר החשוב ביותר – להיעזר בעורך דין:
האחוז הגבוה ביותר של תביעות רשלנות מקצועית נגד עורכי דין, הוא נגד עורכי דין העוסקים במקרקעין, מה שמעיד על כך שמדובר בעסקאות מורכבות, לא פשוטות, שאסור בתכלית האיסור לגשת אליהן ללא עורך דין מקרקעין מקצועי, מיומן, ובעל ניסיון. אל תתעצלו, תלכו לעורך דין מקצועי, אולי העסקה תהיה יקרה יותר, אבל אם תתקמצנו בייעוץ משפטי, סביר להניח שתשלמו הרבה מאוד אחר כך.
לנהל משא ומתן קשוח:
בעסקת מקרקעין שום דבר לא קדוש. כך שאל תהססו להתווכח, להוריד מחיר, לנהל משא ומתן קשוח. בסופו של דבר, המוכר רוצה למכור, והקונה רוצה לקנות. לא לוותר ולא להיבהל מהמחיר הראשוני שמציגים לכם, כי שום דבר לא קדוש, בטח לא בנושא המחיר.
להתווכח על דמי התיווך:
כאמור, שום דבר לא קדוש, במיוחד לא המחיר. לכן, אם נעזרתם בשירותים של מתווך לשם רכישת הנכס, או שמא הגעתם לנכס דרך מתווך, אל תהססו להתווכח כבר מלכתחילה על שיעור דמי התיווך. אומנם, שיעור דמי התיווך עומד על בין אחוז לשלושה אחוזים לרוב, אבל בסכומים הללו, יש משמעות רבה להפחתה במחיר דמי התיווך, מה שגם עשוי להוזיל לכם את העסקה.
לא לחתום על כלום לפני שמאשרים לכם משכנתא:
רבים נוטים לשכוח פרט שנראה שולי אך הוא משמעותי ביותר. כאשר חותמים על חוזה, הוא מחייב. למרות זאת, לא אחת, בני זוג או רוכשים צעירים חותמים על חוזה מכר לקניית דירה, מסכימים על המחיר, וקובעים גם סד זמנים לתשלום על הדירה- במסגרת החוזה. אך הם שוכחים לכלול תנאי אחד, והוא שאם חלילה הרוכש לא יקבל משכנתא מהבנק, אז על העסקה להתבטל.
ואז מה קורה בסיטואציה שלא כוללים תנאי כזה? לא אחת, ושוב- בעיקר זוגות צעירים, מגלים לפתע שלאחר שהם חתמו על הסכם מכר, הבנק מסרב לתת להם משכנתא, או שהוא מסרב (וזה מה שקורה לרוב) לתת להם את סכום המשכנתא שהם באמת צריכים. במקרה כזה, יכול הרוכש הפוטנציאלי למצוא את עצמו אחראי לפצות את המוכר בסכומים אסטרונומים, בשל ביטול העסקה או להיות אובד עצות בשל חוסר היכולת לגייס הון להשלמת סכום העסקה (בהינתן שהמשכנתא שאושרה נמוכה מהסכום שבאמת זקוק לו הרוכש). לכן, לעולם אל תחתמו על הסכם מכר, לפני שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא בשיעור התואם את היכולת הפיננסית שלכם.
לא לחתום על כלום לפני שבדקתם את הנכס:
ראיתם דירה שמצאה חן בעיניכם? הגעתם להסכמה על המחיר? מצוין. לפני שתחתמו על חוזה מכר, חשוב מאוד לבדוק את הנכס עצמו, מבחינת הרישום. זהו כבר תפקידו של עורך הדין, אבל גם עליכם חלה חובה לוודא שהוא עושה כן באופן מיטבי. לשם כך, יש לבדוק את נסח הטאבו של הדירה, לראות מי רשום כבעלים, מה הגודל האמיתי של הדירה בהתאם לרשום בטאבו, האם יש שעבודים על הדירה, האם יש זכויות בניה, האם יש הערות אזהרה של אנשים אחרים על הנכס ועוד. זהו שלב קריטי בשלב הרכישה, משום שלאחר שתחתמו על החוזה, יהיה לכם מאוד קשה לבוא בטענות למישהו אם לא בדקתם את הנכס מבחינת הרישום בטאבו.
לא לשכוח לרשום הערת אזהרה:
חתמתם על הסכם מכר? מעולה, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לקחת מונית ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה על הנכס. משמעותה של ההערה היא שעתה לא ניתן יהיה לערוך עסקה נוגדת, לאחר שחתמתם על החוזה. לא אחת קרו מקרים של מוכרים שביצעו עסקאות נוגדות בנכס, דהיינו חתמו עם אחד, ואז עם רוכש אחר. לכן, כדי למנוע עוגמת נפש או מרמה, יש לרשום מיד הערת אזהרה.
לשלם מיסים:
בעת ביצוע עסקת מקרקעין, חשוב מאוד לוודא מה הוא שיעור המס אותו תצטרכו לשלם. לא אחת, ושוב- במיוחד רוכשים צעירים, לא לוקחים בחשבון שבמסגרת רכישת הדירה הם עשויים למצוא את עצמם גם מחויבים במס. אין מדובר בסכומים של כמה אלפי שקלים, אלא לעיתים של כמה עשרות אלפי שקלים. לכן, לקראת הרכישה, חשוב לוודא עם עורך הדין את הנושא.